Unsere Kanzlei berät Sie beim Erwerb und der Veräußerung von Liegenschaften, Grundstücken und Eigentumswohnungen in ganz Österreich.

 

Wir überprüfen bzw. errichten Kaufverträge, Schenkungsverträge und sonstige Vereinbarungen sowie alle notwendigen Nebendokumente für die treuhändige und grundbücherliche Durchführung des Rechtsgeschäftes.

 

Unsere Treuhandabwicklungen erfolgen im Rahmen des anwaltlichen elektronischen Treuhandbuches der Rechtsanwaltskammer Wien.

 

Wir verfügen auch über langjährige Erfahrung bei grundverkehrsbehördlichen Verfahren, sowohl was den Ausländergrunderwerb als auch die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen betrifft, ebenso bei der Übernahme von Wohnbauförderungen und beraten Sie gerne im Vorfeld bzw. unterstützen Sie bei allfälligen Behördenverfahren.

 

Anschließend finden Sie zu Ihrer Information eine Übersicht über die Nebenkosten, die bei der Abwicklung von Kaufverträgen üblicherweise anfallen, weiters einen Überblick über die steuerliche Behandlung eines allfälligen Spekulationsgewinns und konsumentenschutzrechtliche Bestimmungen (vor allem was den Umgang mit Immobilienmaklern und allfällige Bindungen betrifft).

 

 

Nebenkosten bei Kaufverträgen

Die Bemessungsgrundlage für die Nebenkosten ist die Summe aller Gegenleistungen (sohin insbesondere der Kaufpreis, übernommene Förderungsbeträge und sonstige Gegenleistungen, bei Pfandrechten
der in der Hypothek sichergestellte Pfandrechtsbetrag).

 

1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5% (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)

 

2. Grundbuchseintragungsgebühr Eigentumsrecht 1,1%,
Grundbuchseintragungsgebühr Pfandrecht 1,2%
Anmerkung Rangordnung Pfandrecht 0,6%
Nachträgliche Pfandrechtseintragungsgebühr im angemerkten Rang 0,6%

 

3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung sowie Barauslagen (Beglaubigungen, Eingabegebühren beim Grundbuch, GB-Auszüge, Archivierungs-Spesen, Kopien, Porti)

 

4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich, in Wien derzeit im Rahmen des Ausländergrunderwerbs ca. € 140,00 je Antragsteller)

 

5. Bei Grundstücken: Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)

 

6. Makler-Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision) bei Kauf, Verkauf oder Tausch von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder begründet wird, bei einem Wert ab € 48.448,50 je 3% von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) jeweils zzgl. 20% Ust.

 

 

Steuerliche Behandlung eines allfälligen Veräußerungs- und Spekulationsgewinns

 

a) Bei Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige Veräußerungsgewinne beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht entstehen.

 

b) Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier Subventionen i.S. des § 28 Abs 6 EStG 1988 gegenüberzustellen. Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 3 EStG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs. 2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt.

 

 

Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn

a) Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung, mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.

 

b) Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.

 

c) Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährlich 10%.

 

 

Konsumentenschutzbestimmungen

 

Siehe § 3 KSchG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung

• weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,

• noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat,

 

kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine "Urkunde" ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält. Das Rücktrittsrecht erlischt bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung erst einen Monat nach beiderseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

 

Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. auf Grund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.

 

Siehe § 3 a KSchG

Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn

• ohne seine Veranlassung

• maßgebliche Umstände,

• die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,

• nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.

 

Maßgebliche Umstände sind

• die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,

• steuerrechtliche Vorteile,

• eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

 

Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

 

Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:

• Wissen oder Wissenmüssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen.

• Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).

• Angemessene Vertragsanpassung.

 

Siehe § 30 a KSchG

Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung

• am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,

• seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar

• an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies

• zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll;

 

kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung. Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.

 

Siehe § 30 b KSchG

Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG. Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.